吉祥棋牌iOS
全国服务热线:400-565-9566

404 Not Found

来源:未知 发布日期:2019-12-27 13:55 浏览:

  研究经济,就要学会看数字。在经济领域,指数如此之多,GDP、PPI、铁路货运◆●△▼●量、用电量、银行放贷款量每一个都可能成为解读经济发展状况的晴雨表。如果拿这个问题去问厂房中介,他或许会建议,来看看我们的客户构成吧。“淘汰落后产能”、“产业转型升级”这些词汇,与他们的业务直接相关。急着找租客的,生产线十有八九正在收缩,甚至可能停工了;急着找厂房的,未来三五年行情肯定不错。转型大潮中,谁在退去?谁在畅游?记者试着从厂房租客的变化中,寻找蛛丝马迹。

  炎炎夏日,杭州厂房租赁公司的经纪人们,依然顶着烈日,穿梭在各企业之间。对他们来说,今年杭州企业厂房的整体租赁情况比前两年略淡,所以必须比往年跑得更勤快些。

  据杭州博顿投资咨询有限公司的中介经纪人姜日丰介绍,自2008年以来,受宏观经济环境不大景气影响,杭州城区的厂房租金增幅明显下降,但由于近年来土地价格仍在上涨,租金情况总体呈一路小幅上涨态势,也有个别地方与去年持平,甚至略跌。

  “目前杭州厂房租赁市场总体上供大于求。整个市场环境不好,很多低端的生产制造企业收缩产能;部分传统的生产制造企业外迁至租金价格较低的杭州周边地区;近年来随着政府要求提高工业土地的利用率,新建项目的厂房一般都在三层以上,但是在租赁市场上三楼以上的厂房较难出租,这三点是造成空置厂房增加的主要原因。”

  在杭州杭海路附近,侯先生与朋友合租了1000多平方米的厂房。最近,他正打算把一半面积转租出去。

  做了七八年二手地板生意的他,坦言生意差不多到头了:“现在收旧地板的人多了,卖的人也多了,钱不好赚,利润很薄。一平方米(地板)赚2-3元,有时1元多。生意不好,租金承担不起,有好几个来问(租厂房的事),但问了没下文。”

  无独有偶,两年前在拱墅区莫干山路附近租了厂房,主要生产LED灯的王老板,也坦言今年经济大环境不是很理想。王老板也打算转租其中一半的面积,约800平方米。

  熟悉滨江区厂房租赁的中介李先生说:“对滨江区的企业来说,尤其是2011年之后,更多的企业受宏◁☆●•○△观经济影响,选择缩小生产规模,甚至停产,将厂房全部用来出租。我接触的很多制造企业都转型做房东了。”

  还有些企业主选择把滨江区的厂房出租,然后再去萧山临浦那边租便宜的,中间的差价也很可观。

  “这几年,滨江区工业厂房的总体情况是供大于求。如果是投资建厂,一般都建好就租。如果有1万平方米,至多给自己留2000平方米。”李先生说。

  专做杭州下沙和海宁盐仓等地厂房租售的张平,是杭州德坤★◇▽▼•房地产经纪有限公司的厂房专员,他告诉记者,以前效益比较好一点的企业,多多少少会有扩产的需求,要扩产就需要更大的厂房。今年一些企业效益不好就不扩产了。“现在老板都说,能保保本就好了,利润就10%左右,如果销售不畅还会有积压。”

  当然,情况也没这么悲观。杭州博顿投资咨询有限公司的中介经纪人姜日丰做了7年厂房租赁生意,他的很多企业客户,现在业务仍然每年都在持续增长。有技术和自己独特产品的企业,仍然还有很好的发展前景。而现在日子难过的企业,多是依靠劳动密集和低价格在市场竞争的企业,在大环境不是很好的情况下,可能会选择收缩。

  生意不好,降低成本是必须的。方法不止一个。除了出租部分厂房外,一些杭州本土企业开始往邻近的德清、海宁等地“安家”。

  杭州成顺企业管理咨询有限公司的房产经纪人陶先生介绍,由于近年来杭州主城区拆迁改造,许多以服装和机械制造业为主的本土企业需要搬出,有的迁入了余杭区,还有很多搬迁企业为了更低的租金,干脆迁到了德清等地。“余杭和德清,两者在地理上仅一线之隔,但德清的租金会低很多,很多杭州本地的企业都迁过去了。比如余杭这边租金每月12元、13元/平方米,德清那边大概就是7元左右/平方米。”

  杭州瑞肯投资咨询有限公司佟先生也说,一些杭州的重工业企业在绕城高速以内找不到合适的厂房,可能会到•●德清找。德清近几年的厂房租金变化不大,有些甚至下降了1到2元/平方米月。据他估计,目前德清厂房的空置率有30%40%。

  除德清外,张平介绍,紧邻下沙的海宁盐仓也有一些厂房空着,今年租金没涨,甚至有所跌价:“以前那边有很多客户是从杭州这边拉过去的,今年客户少了。有的厂房甚至半个月才有客户去看。”

  厂房供大于求的现象,在这两处地方也是一样。张平举了个例子:以前海宁长安镇的厂房大部分饱和,供需基本平衡。如今新建造好的厂房增多,且一造就是三至五层,但现在长安镇本地的企业厂房需求的增长并没这么快,有的房东本来是为了吸引杭州的客户造的,但现在杭州的客户也不怎么愿意过去。所以目前长安镇的厂房明显供大于求,不少厂里贴着厂房出租的宣传条幅。据他估计,长安镇大约有16万平方米闲置厂房(不包含盐仓开发区闲置厂房)。

  空房子那么多,租金又便宜,企业为何仍然不感兴趣?一位刚来杭州登报出租厂房的盐仓女老板道出了原委:“以前厂房很吃香,不用在厂房外贴出租信息,也会有很多人直接上门咨询。现在打了○▲-•■□广告,虽然来问的杭州企业很多,但一听来这个开发区的种种门槛,如注册资金等,就纷纷打消念头了。”

  姜日丰介绍:“效益差一点的企业,可能去德清多点,好点的企业可能去嘉兴海宁等地。德清门槛较低,只要没有污染的企业基本都可以去。嘉兴海宁的门槛比较高一些,比如传统产业,他们可能就不大欢迎。传统产业主要指服装鞋袜箱包等。”

  姜日丰介绍,现在很多浙江的中小企业,都到安徽等产业门槛更低的地区去▼▼▽●▽●投资,或是出于产业布局的要求,或是因为浙江省的产业发展定位发生改变。这类企业一般有以下三种情况:劳动密集、能耗较高、传统产业。而安徽等地的开发区有点像十年前的浙江开发区,只要是投资的基本上来者不拒,而浙江省目前各个开发区都有了比较明确的产业定位,不是什么样的项目都能进入。

  在厂房这个相对“冷门”的地产项目中,其实也不乏投资客身影。陶先生观察▲★-●到,2009年左右商品房市场缩水后,温州炒▽•●◆房团开始在余杭炒厂房。

  “这两年做实业太难,说实话,外来的一些买家主要还是投资不动产,自己随便●做点什么,做不下去就出租。尤其是温州那边的老板,炒完商住房,现在开始炒厂房了,这也是为什么现在余杭这边的租金相比周边地区高的一个原因。”

  据他介绍,温州的买家中,最快的只用两三个月,就把买来的工业用地转手了。“他们炒厂房都是拿银行贷款的钱炒的,支付的利息成本太高,所以需要尽快转手。炒厂房的温州客大致选择2000万元以内的目标,一般老板炒1000万元到2000万元之间的,转手▼▲差价赚个50万到200万元左右。”

  在地域的选择上,温州的炒家青睐租金涨得快的地方。余杭区目前厂房租金比较高的区域主要是良渚、崇贤、仓前和老余杭一带。特别是崇贤一带有码头,和陆运相比,水运的成本便宜很多,所以虽然崇贤一带的厂房租金可能稍微贵一点,但仍有很多企业选择这里。一些温州的炒家也因此看好崇贤。

  “不过,温州人炒厂房,不像炒房地产那么热乎。炒作只是一小部分原因,土地增值也是一部分原因。这几年,余杭厂房的▪•★租金涨得不多,还是卖出去的价格涨得多。”

  不过,姜日丰说,前两年很多温州老板来杭州•☆■▲炒工业土地,但现在政府审核严格◇=△▲了,操作越来越难了。

  “如果资金有实力,厂房放放也无所谓。土地,总是在增值的。现在的地价比他们拿到手的时候已经翻了两番以上。杭州地就这么一点,卖一块少一块。土地价格还在上涨,据我所知,不少温州老板没有卖出厂房,还囤在手里。”

  “杭州厂房,总体看每年大约涨0.5元左右/平方米(月租金),或者说两年涨5%。工业厂房的出租价格一直上升得很慢,一些房东光靠租的话很难收回成本。我们帮一个出租的项目做过测算,算上银行贷款利息和成本,要40年左右才能收回投资。不过,现在有的老板虽然在实◆■体上不赚钱,但也还没到缺钱的地步,所以卖企业厂房的不多,即使在卖,价格也高得离谱。对这些老板来说,还是选择出租划算和省事。正因为现在选择出租的老板越来越多,加上这两年投资新建的厂房比较多,使空置厂房的增长速度高于经济的发展速度,所以租金很难涨上去。”

吉祥棋牌iOS